Amorteringskrav 2026: Regler och beräkning

Amorteringskravet är en reglering från Finansinspektionen (FI) som innebär att låntagare med bolån i Sverige måste betala av en viss del av lånet varje år. Syftet är att minska hushållens skuldsättning och stärka den finansiella stabiliteten.

Det första amorteringskravet infördes den 1 juni 2016 och riktar sig mot nya bolån med hög belåningsgrad. Det andra amorteringskravet trädde i kraft den 1 mars 2018 och riktar sig mot låntagare med hög skuldkvot i förhållande till inkomsten.

Kravet gäller för nya bolån, det vill säga lån som tas efter respektive datum. Det gäller även vid utökning av befintliga lån. Bankerna är skyldiga att tillämpa reglerna, men har viss flexibilitet att bevilja undantag i särskilda fall.

I Sverige finns det två amorteringskrav som kan gälla samtidigt. Det första baseras på bostadens belåningsgrad (loan-to-value) och det andra på låntagarens skuldkvot (skuld i förhållande till bruttoinkomst). Om båda kraven är tillämpliga gäller det krav som ger den högsta amorteringen.

Krav 1 – Belåningsgrad (LTV): Om ditt bolån överstiger 50 % av bostadens marknadsvärde måste du amortera. Ju högre belåningsgrad, desto mer måste du betala av varje år.

Krav 2 – Skuldkvot: Om dina totala skulder överstiger 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst tillkommer ytterligare 1 procentenhet i amortering utöver det som redan krävs enligt krav 1.

För att beräkna din amortering behöver du känna till tre saker: bostadens marknadsvärde, ditt totala bolån och din årliga bruttoinkomst (hushållets sammanlagda inkomst före skatt).

Steg 1 – Beräkna belåningsgraden: Dela bolånet med bostadens marknadsvärde. Exempel: ett lån på 3 000 000 kr med en bostad värd 4 000 000 kr ger en belåningsgrad på 75 % (3 000 000 / 4 000 000 = 0,75).

Steg 2 – Beräkna skuldkvoten: Dela dina totala skulder med hushållets årliga bruttoinkomst. Exempel: skulder på 3 000 000 kr och en hushållsinkomst på 600 000 kr per år ger en skuldkvot på 5,0 (3 000 000 / 600 000 = 5,0).

Steg 3 – Bestäm amorteringskravet: Med en belåningsgrad på 75 % (över 70 %) krävs minst 2 % amortering. Skuldkvoten på 5,0 överstiger 4,5 gånger inkomsten, vilket ger ytterligare 1 procentenhet. Totalt amorteringskrav: 3 % av lånebeloppet per år, det vill säga 90 000 kr per år eller 7 500 kr per månad.

Det finns flera situationer där amorteringskravet kan mildras eller tillfälligt upphävas. Finansinspektionen har medvetet byggt in flexibilitet i regelverket för att hantera olika livssituationer.

Nyproduktion: Om du köper en nyproducerad bostad kan banken bevilja undantag från amorteringskravet under de första fem åren efter inflyttning. Detta gäller dock bara om bostaden aldrig tidigare har bebotts. Efter fem år gäller de vanliga amorteringsreglerna.

Särskilda skäl: Banken kan bevilja tillfälligt amorteringsfritt vid exempelvis arbetslöshet, sjukdom, skilsmässa eller dödsfall i familjen. Undantaget gäller normalt i högst ett år åt gången, men kan förlängas. Banken måste dokumentera skälen.

Väsentlig värdeminskning: Om bostadens marknadsvärde sjunker väsentligt och belåningsgraden ökar på grund av detta, behöver låntagaren inte öka sin amortering enbart på grund av den ökade belåningsgraden.

Bankernas flexibilitetskvot: Bankerna får undanta upp till 10 % av volymen nya bolån varje kvartal från amorteringskraven. Detta ger utrymme för individuella bedömningar.

Amorteringskravet kan upplevas som en ekonomisk börda, men det är också en form av tvångssparande som bygger upp ditt eget kapital i bostaden. Här är några tips för att hantera bolånet smart.

1. Jämför bolåneräntor regelbundet. Skillnaden mellan banker kan vara flera tiondelar av en procentenhet. På ett lån på 3 miljoner kronor kan det innebära tusentals kronor per år. Förhandla med din bank eller byt långivare.

2. Överväg att amortera mer än kravet. Frivillig extraamortering minskar din totala räntekostnad över tid och sänker din belåningsgrad snabbare. Om du kommer under 50 % belåningsgrad upphör amorteringskravet helt.

3. Tänk på ränteavdraget. I Sverige får du göra avdrag med 30 % på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år (21 % på belopp därutöver). Detta sänker den faktiska kostnaden för bolånet.

4. Ha en buffert. Se till att du har en ekonomisk buffert utöver bolånekostnaderna. Räntorna kan stiga och oförutsedda utgifter kan uppstå. En tumregel är att ha minst tre månadslöner sparade.

5. Se helheten. Amortering, ränta, driftkostnader och avgift till bostadsrättsföreningen utgör din totala boendekostnad. Använd vår bolåneberäknare för att få en komplett bild av din månadskostnad.