Simulateur hypothécaire
Planifiez votre achat immobilier avec notre simulateur hypothécaire. Saisissez le prix du bien, l'apport personnel, le taux d'intérêt et la durée pour calculer votre mensualité et le coût total. Vous obtiendrez également le ratio prêt/valeur et un tableau d'amortissement détaillé.
Résultats
Tableau d'amortissement
L'essentiel en bref
- Le simulateur hypothécaire calcule les mensualités, le coût total et le tableau d'amortissement de votre prêt immobilier.
- En France, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
- Le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
- La durée maximale recommandée est de 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf en VEFA).
- Le simulateur vous aide à estimer votre capacité d'emprunt et à comparer les offres de prêt immobilier.
Calculatrices associées
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- Voyez l'impact des intérêts composés sur votre épargne avec notre Calculateur d'intérêts.
- Calculez votre salaire net pour évaluer votre capacité d'emprunt avec notre Calculateur de salaire.
Formule et calcul
Exemple de calcul
Les frais de notaire en France
En France, les frais de notaire constituent un coût incontournable lors de l'achat immobilier. Ils comprennent les droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités), les émoluments du notaire et les frais divers (cadastre, copies). Leur montant varie considérablement entre l'ancien et le neuf.
Ces frais ne sont généralement pas inclus dans le prêt immobilier et doivent être couverts par l'apport personnel de l'acheteur.
| Type de bien | Frais de notaire | Exemple sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Bien ancien | 7 – 8 % | 17 500 – 20 000 € |
| Bien neuf (VEFA) | 2 – 3 % | 5 000 – 7 500 € |
Le taux d'endettement de 35 %
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance incluse. Cette règle vise à prévenir le surendettement des ménages.
Pour calculer votre capacité d'emprunt : prenez vos revenus nets mensuels, multipliez par 0,35, puis soustrayez vos charges de crédit existantes. Le résultat est la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à votre prêt immobilier. Par exemple, avec 4 000 € de revenus nets, la mensualité maximale est de 1 400 €.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé par l'État aux primo-accédants pour compléter un prêt immobilier principal. Il peut financer jusqu'à 40 % de l'opération dans les zones tendues (zones A et A bis) et jusqu'à 20 % en zone C. Le PTZ a été prolongé et élargi en 2024, incluant désormais les maisons individuelles neuves dans toutes les zones.
Les conditions d'éligibilité dépendent des ressources du foyer (revenu fiscal de référence N-2), de la composition familiale et de la localisation du bien. Le remboursement du PTZ peut être différé de 5 à 15 ans selon les revenus.
Ancien vs. neuf : comparaison des coûts
Le choix entre l'ancien et le neuf a un impact significatif sur le coût total de l'acquisition. Le neuf offre des frais de notaire réduits, l'accès au PTZ élargi et des garanties constructeur, mais les prix au m² sont généralement plus élevés.
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Prix au m² (moyenne France) | 2 500 – 4 500 € | 3 500 – 6 000 € |
| Frais de notaire | 7 – 8 % | 2 – 3 % |
| PTZ | Zones tendues uniquement | Toutes zones |
| Travaux à prévoir | Souvent nécessaires | Aucun (garanties) |
| Disponibilité | Immédiate | Livraison en 12 – 24 mois |
Questions fréquentes
Quel apport personnel faut-il en France ?
En France, les banques demandent généralement un apport personnel de 10 à 20 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et une partie du prix d'achat. Plus l'apport est important, meilleures sont les conditions de taux. Sans apport, les banques sont plus réticentes à accorder un prêt.
Qu'est-ce que le ratio prêt/valeur (LTV) et pourquoi est-il important ?
Le ratio prêt/valeur (Loan-to-Value, LTV) indique le pourcentage du prix du bien financé par l'emprunt. Il se calcule comme le montant du prêt divisé par le prix du bien, multiplié par 100. En France, le HCSF recommande un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus et une durée maximale de 25 ans pour les crédits immobiliers.
Quel est le taux immobilier moyen en France ?
Les taux immobiliers en France varient selon la durée et le profil de l'emprunteur. En 2026, les taux se situent autour de 3 à 4 % sur 20-25 ans. Les taux sont fixés pour toute la durée du prêt (taux fixe), ce qui est la norme en France, contrairement à d'autres pays où les taux variables sont plus courants. L'assurance emprunteur s'ajoute au coût total.
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