Lainan lyhennys: Annuiteetti vai tasalyhennys?

Suomessa yleisimmät lainan lyhennystavat ovat annuiteettilaina ja tasalyhenteinen laina. Näiden lisäksi on olemassa kiinteä tasaerälaina ja bullet-laina, mutta annuiteetti ja tasalyhennys kattavat valtaosan asuntolainoista ja kulutusluotoista.

Annuiteettilaina: Kuukausierä (lyhennys + korko) on vakio koko laina-ajan. Alussa suurempi osa erästä on korkoa ja pienempi lyhennystä. Laina-ajan loppua kohti suhde kääntyy: yhä suurempi osa menee lyhennykseen.

Tasalyhenteinen laina: Lyhennyksen määrä on joka kuukausi sama (lainapääoma / kuukausien lukumäärä). Koska lainapääoma pienenee tasaisesti, korkokulut pienenevät ja kuukausierä laskee ajan myötä. Ensimmäiset erät ovat suurempia kuin annuiteetissa.

Valinta vaikuttaa sekä kuukausittaiseen maksukykyyn että lainan kokonaiskustannukseen. Tasalyhenteisessä lainassa maksat aina vähemmän korkoa kokonaisuudessaan, mutta annuiteetti tarjoaa tasaisemman ja ennustettavamman kuukausierän.

Annuiteettilainassa kuukausierä lasketaan niin, että se pysyy samansuuruisena koko laina-ajan (olettaen kiinteän koron). Erän sisällä koron ja lyhennyksen osuudet muuttuvat:

Esimerkki: Laina 200 000 €, korko 4 %, laina-aika 25 vuotta.

Annuiteetin kuukausierä: 1 056 €/kk

Taulukosta nähdään, miten ensimmäisenä vuonna korko vie 63 % kuukausierästä, mutta viimeisenä vuonna enää alle 4 %. Annuiteetissa maksat alussa paljon korkoa ja vähän lyhennystä, mikä tarkoittaa, että lainapääoma pienenee hitaasti alkuvuosina.

Huomio vaihtuvasta korosta: Suomessa suurin osa asuntolainoista on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Kun korko muuttuu, annuiteetin kuukausierä lasketaan uudelleen. Koron noustessa erä kasvaa, koron laskiessa pienenee. Tämä voi aiheuttaa yllätyksiä – vuonna 2023 monen suomalaisen asuntolainaerä kasvoi jopa 50 % euriborin nousun myötä.

Tasalyhenteisessä lainassa lyhennys on joka kuukausi sama. Korko lasketaan kulloinkin jäljellä olevasta lainapääomasta, joten kokonaiserä pienenee tasaisesti laina-ajan kuluessa.

Esimerkki: Sama laina 200 000 €, korko 4 %, laina-aika 25 vuotta.

Kuukausilyhennys: 200 000 / 300 kk = 667 €/kk (vakio)
Ensimmäinen kuukausierä: 667 + 667 (korko) = 1 333 €
Viimeinen kuukausierä: 667 + 2 (korko) = 669 €

Ero annuiteettiin on merkittävä: tasalyhenteisessä lainassa ensimmäinen erä on 277 euroa suurempi (1 333 € vs. 1 056 €), mutta viimeinen erä on 387 euroa pienempi (669 € vs. 1 056 €).

Tasalyhenteinen laina sopii erityisesti niille, joiden maksukyky kestää suuremmat erät alussa ja jotka haluavat minimoida kokonaiskorkokulut. Se on suosittu valinta myös yrityslainoissa.

Vertaillaan molempia lyhennystapojen samalla esimerkkillä (200 000 €, 4 %, 25 v.) ja katsotaan, miten kokonaiskustannukset eroavat:

Ero on merkittävä: tasalyhenteisessä lainassa säästät korkokuluissa 16 800 euroa eli noin 14 % verrattuna annuiteettiin. Tämä johtuu siitä, että tasalyhenteisessä lainassa pääoma pienenee nopeammin, jolloin koron peruste pienenee aikaisemmin.

Toisaalta annuiteetti vaatii alussa 277 euroa pienemmän kuukausierän, mikä voi olla ratkaiseva ero erityisesti ensiasunnon ostajille, joiden talous on tiukalla. Pankit myös usein laskevat lainansaannin annuiteetin perusteella.

Koron vaikutus eroon: Mitä korkeampi korko, sitä suurempi ero lyhennystapojen välillä. 2 % korolla ero kokonaiskuluissa on noin 8 000 €, mutta 6 % korolla se kasvaa yli 30 000 euroon.

Oikea lyhennystapa riippuu elämäntilanteestasi, maksuvarastasi ja taloudellisista tavoitteistasi. Tässä selkeät suositukset:

Valitse annuiteetti, jos:

• Olet ensiasunnon ostaja ja budjetti on tiukka
• Haluat ennustettavan ja vakaan kuukausierän
• Tulosi ovat vakaat mutta eivät kasva merkittävästi
• Haluat maksimoida lainan määrän (pankit huomioivat pienemmän alkuerän)

Valitse tasalyhenteinen, jos:

• Maksukykysi kestää suuremmat erät alussa
• Haluat minimoida kokonaiskorkokulut
• Odotat tulojen pysyvän ennallaan tai laskevan (esim. lähestyvä eläke)
• Haluat lainapääoman pienenevän nopeasti

Käytännön vinkki: Monessa pankissa voit myös vaihtaa lyhennystavat kesken laina-ajan. Voit aloittaa annuiteetilla, kun talous on tiukimmillaan, ja vaihtaa tasalyhenteiseen myöhemmin, kun tulot kasvavat. Keskustele pankkineuvojasi kanssa joustavuudesta.

Lisälyhennykset: Riippumatta lyhennystavasta, ylimääräiset lisälyhennykset ovat tehokkain tapa pienentää korkokuluja. Jo 100 €/kk ylimääräinen lyhennys 200 000 euron lainaan (4 %, 25 v.) lyhentää laina-aikaa noin 6 vuodella ja säästää yli 30 000 euroa korkokuluissa.