Hypothekenrechner

Planen Sie Ihren Immobilienkauf mit unserem Hypothekenrechner. Berechnen Sie die monatliche Rate, Gesamtkosten und den Tilgungsverlauf Ihrer Baufinanzierung. Passen Sie Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit individuell an und finden Sie die optimale Finanzierung für Ihr Eigenheim.

Kaufpreis der Immobilie

Eigenkapital

Sollzins (% p.a.)

Zinsbindung (Jahre)

Ergebnisse

Monatliche Rate

—

Gesamtkosten

—

Zinskosten gesamt

—

Beleihungsauslauf (%)

—

Tilgungsplan

Das Wichtigste in Kürze

Der Hypothekenrechner berechnet Ihre monatliche Rate, Restschuld und Gesamtkosten für eine Baufinanzierung.
In Deutschland sind Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren mit fester Zinsbindung üblich.
Die anfängliche Tilgungsrate sollte mindestens 2 % betragen, um die Restschuld zügig abzubauen.
Nebenkosten beim Immobilienkauf (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen 10–15 % des Kaufpreises.
Sondertilgungen können die Laufzeit und die Gesamtkosten erheblich reduzieren.

Formel und Berechnung

Monatsrate (Annuität) = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12

Bei einer Baufinanzierung mit Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, während der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung besteht in der Regel eine Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden muss.

Rechenbeispiel

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung. Monatsrate = 300.000 × (0,035 + 0,02) / 12 = 1.375 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld ca. 228.000 €.

Baufinanzierung in Deutschland

Die meisten Deutschen finanzieren ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen bei einer Bank oder Sparkasse. Typisch ist ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % des Kaufpreises. Die Bank verlangt eine Grundschuld als Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt. je Partei).

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache und variiert erheblich. Sie ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf.

Bundesland	Steuersatz
Bayern, Sachsen	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Berlin, Hessen	6,0 %
NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen	6,5 %
Brandenburg, Saarland	6,5 %

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Die Zinsbindung sichert den vereinbarten Zinssatz für einen festen Zeitraum (meist 10, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden.

Bei steigenden Zinsen kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Ein Forward-Darlehen sichert bis zu 5 Jahre im Voraus einen festen Zinssatz. Alternativ bieten Volltilgerdarlehen Planungssicherheit, da die gesamte Laufzeit mit festem Zins berechnet wird.

Tilgung und Sondertilgungen

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung über 35 Jahre. Bei 3 % Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf etwa 22 Jahre.

Die meisten Banken erlauben Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Nutzen Sie diese Möglichkeit, wann immer es Ihr Budget erlaubt -- jede Sondertilgung spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit erheblich.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Empfohlen werden mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Dabei sollten Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – ca. 10–15 %) selbst aufbringen können. Je höher das Eigenkapital, desto besser der Zinssatz und desto geringer die monatliche Belastung. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Tilgungssatz?

Der Sollzins ist der Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld zahlen. Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie jährlich zurückzahlen. Beides zusammen ergibt die Annuität (Jahresrate). Ein höherer Tilgungssatz bedeutet eine höhere monatliche Rate, dafür ist der Kredit schneller abbezahlt und die Gesamtzinskosten sinken.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10, 15 oder 20 Jahre) müssen Sie eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Der neue Zinssatz richtet sich nach dem aktuellen Marktniveau. Bei niedrigerer Restschuld und gutem Beleihungsauslauf erhalten Sie in der Regel bessere Konditionen. Sie können auch den Anbieter wechseln – vergleichen Sie rechtzeitig.